627 부동산 대책ㅣ627 대출 규제 제도ㅣ주담대 6억 제한ㅣ전입 의무 재도입ㅣ실수요자 전략

새 정부 출범하자 시작한 627 부동산 대출 규제 제도

실 수요자는 어떻게 해야 할까요?

이 글에서 627 대출 규제의 핵심 내용을 정리하고, 실 수요자가 주의해야 할 점을 살펴보겠습니다.

 

 

627 대출 규제 총정리 | 주담대 6억 제한·전입 의무 재도입, 실수요자는 어떻게 해야 할까?

2025년 6월 27일, 금융위원회는 가계부채와 수도권 부동산 과열을 잡기 위한 ‘6.27 가계부채 관리 강화방안’, 일명 627 대출 규제를 발표했습니다.

 

이번 규제는 단순한 금리나 한도 조정이 아니라, 수도권 및 규제지역의 실수요자·투기수요를 강하게 구분하는 방식으로 부동산 대출 시장을 재편합니다.

 

627 대출 규제 핵심 요약

• 주택담보대출 한도: 수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원 제한
• 전입 의무 부활: 주담대 후 6개월 내 실거주 전입 필수
• LTV 축소: 생애 최초 LTV 최대 70%로 하향
• 생활안정자금 목적 주담대 축소: 1주택자도 최대 1억 원
• 소유권 이전 조건 전세대출 금지
• 주담대 만기: 30년 이내로 제한
• 신용대출 한도: 연소득 이내로 제한

 

왜 이런 627 규제가 나왔을까?

최근 수도권을 중심으로 고가 아파트 매입을 위한 대출 수요가 급증했습니다.

특히 30~40대의 '영끌' 수요가 늘어나면서 LTV·DTI 등 건전성 지표가 악화되었고, 정부는 투기 수요 억제 및 실수요 보호를 위한 대책이 필요하다고 판단했습니다.

 

실제로 강남·마용성(마포·용산·성동) 지역에서는 주담대가 6억 원을 초과하는 사례가 다수 발생했고, 부모 찬스·갭투자 등 편법 활용이 문제가 되었습니다.

 

이번 627 대출 규제로 달라지는 것들

항목	기존	627 이후
주담대 한도	DTI/DSR 기준 내 허용	6억 원 이내로 제한
전입 의무	없음	6개월 내 실거주 전입
생애 최초 LTV	최대 80%	최대 70%
생활자금 주담대	최대 2억	1주택자 1억 / 다주택자 금지
신용대출	연소득 초과 가능	연소득 이내 제한

 

실수요자가 주의할 점

• 주담대는 금액뿐 아니라 거주 요건까지 반드시 지켜야 함
• 전입 요건을 위반하면 대출 회수 및 법적 제재 가능
• 생애최초 대출자도 LTV 축소로 자기자본 확보 필요

 

627 대출 규제 이후, 부동산 시장 전망은 어떻게 될까?

수도권 고가 아파트 시장, 상승세 둔화

• 주담대 한도 6억 제한으로 고가 아파트 매수 수요 위축
• 15억~25억 이상 고가 주택은 현금 유동성 보유자만 진입 가능
• 강남, 마용성 지역 거래량 감소 전망

 

중저가 아파트 및 외곽지역, 실수요 유입

• 6억 이하 아파트에 실수요 집중될 가능성 높음
• 비규제지역은 대출 제한 적용받지 않아 상대적 수혜
• 다만, 청년층은 여전히 대출 한계로 내 집 마련 어려움 지속

 

재건축·재개발 시장, 관망세 우세

• 재건축 예정 단지는 규제 부담으로 투자 심리 위축
• 하지만 장기적 수급 희소성으로 중장기 강세 가능성 유지

 

전세시장, 다시 뜨거워질까?

• 갭투자 차단으로 전세 매물 감소 우려
• 전세 수요 유입되며 전세가 상승 가능성
• 전세 대출도 규제 강화로 불안정 요소 증가

 

부동산 심리 및 매수 여력 변화

• 단기적으로는 거래 절벽 예상
• '금수저만 집 살 수 있는 시장' 인식 확산
• 무리한 영끌, 갭투자 등은 사실상 종식

 

전문가 및 기관별 전망 요약

기관	전망 요약
KB부동산	고가 주택 수요 위축, 중저가 아파트 반사이익
부동산R114	대출 제한으로 매수세 약화되지만, 수급 부족은 지속
직방	전입 의무 강화로 실거주 시장은 유지될 것
국토연구원	수도권-지방 간 양극화 심화 가능성

 

실수요자 & 투자자를 위한 조언

실수요자라면?

• 전입 의무 이행 가능 여부 꼭 체크
• 자금 계획 + 잔금일 전 대출 실행 가능성 미리 검토
• 생애최초라 하더라도 LTV 70%로 제한됨

 

투자자라면?

• 전세 끼고 매입하는 갭투자 방식은 금지됨
• 투자보다 실거주 또는 장기 임대 전략 고려
• 비규제지역, 상가, 오피스텔로의 관심 이동 가능

 

627 대출 규제는 단순히 주택담보대출만 제한하는 것이 아닌, 시장 참여 방식 자체를 재편하는 정책입니다.

무분별한 투기를 차단하고 실수요 중심의 시장으로 개편하겠다는 정부의 의도가 반영되어 있죠.

지금은 시장을 예측하기보다, 각자의 상황에 맞는 보수적 전략과 신중한 자금 계획이 필요한 시기입니다.

이 글이 여러분의 부동산 전략에 도움이 되길 바랍니다.

 

627규제 관련 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 6억 넘는 주담대는 이제 못 받나요?
A. 수도권 및 규제지역에서 주택구입 목적의 주담대는 6억 원 이내로 제한됩니다. 다만 비규제지역이나 일부 예외적 사유에 따라 가능할 수도 있습니다.

 

Q. 주담대 받은 후 반드시 6개월 안에 들어가 살아야 하나요?
A. 네. 6개월 내 전입하지 않으면 대출 회수, 추징금 등의 제재를 받을 수 있습니다.

 

Q. 비수도권은 규제 대상이 아닌가요?
A. 현재는 수도권 및 규제지역에 한해 적용됩니다. 비규제지역은 기존 규제 수준을 유지합니다.

 

Q. 부모 찬스로 주택 구입 시도하면 걸리나요?
A. 편법 증여, 위장 거래 등은 국세청 및 금융위 합동조사 대상이며, 탈세나 불법이 확인되면 처벌될 수 있습니다.

 

Q. 생애 최초인데도 LTV가 줄어드나요?
A. 네. 생애 최초 구매자도 수도권 및 규제지역에서는 LTV 최대 70%까지만 가능합니다.

 

Q. 무주택자 청약엔 영향 없나요?
A. 청약 자체에는 영향 없지만, 당첨 후 자금 조달이 어려워질 수 있으므로 대출 계획을 철저히 준비해야 합니다.

 

Q. 디딤돌·보금자리론도 줄어드나요?
A. 정책자금 대출도 연간 공급 목표 대비 25% 축소됩니다. 신청 시 한도가 제한될 수 있습니다.

 

Q. 이미 받은 대출에도 소급 적용되나요?

A. 아닙니다. 기존 승인된 대출은 소급 적용되지 않습니다. 단, 신규 대출부터 적용됩니다.

 

Q. 주담대 만기가 40년인데 연장 안 되나요?
A. 수도권·규제지역에 한해 만기 상한이 30년으로 제한됩니다. 이미 받은 40년 대출은 유지되지만, 재대출은 제한될 수 있습니다.

 

Q. 전세대출도 규제 대상인가요?
A. 일반적인 전세대출은 포함되지 않지만, 소유권 이전 조건부 전세대출(갭투자용)은 금지됩니다.

 

Q. 갭투자 전세대출이 왜 문제인가요?
A. 실거주 목적이 아닌 투기 목적으로 악용되어 주택 시장 과열을 유도하기 때문입니다.

 

Q. 생활자금 목적 대출은 어떤 조건이 필요한가요?
A. 1주택자는 최대 1억 원까지 가능하며, 자녀 학자금·의료비 등 사유 입증이 필요합니다.

 

Q. 다주택자도 생활자금 대출 가능하나요?
A. 아니요. 다주택자는 원칙적으로 생활안정 목적 주담대가 금지됩니다.

 

Q. 연소득 1억이면 신용대출도 1억까지만 가능한가요?
A. 맞습니다. 신용대출 한도가 연소득을 초과하지 않도록 제한됩니다.

 

Q. 사내 복지 대출은 예외인가요?
A. 회사 자체 대출은 일부 예외일 수 있으나, 금융기관 연계 상품일 경우 규제를 따를 수 있습니다.

 

Q. 임대사업자 등록하면 우회 가능한가요?
A. 규제 회피를 위한 임대사업자 등록은 국세청 등에서 정밀조사 대상이 될 수 있습니다.

 

Q. 주택 매도 후 다시 구입 시 대출 가능 조건은?
A. 기존 주택 매도 후 1주택 상태를 유지해야 하며, 동일한 규제 조건을 적용받습니다.

 

Q. 상가나 오피스텔에도 해당하나요?
A. 이번 규제는 ‘주택’을 대상으로 하며, 상가·오피스텔은 포함되지 않습니다.

 

Q. 실거주 입증은 어떻게 하나요?
A. 주민등록 전입신고, 수도·전기 사용 내역, 통신요금 주소지 등으로 실거주 여부를 확인합니다.

 

Q. 규제가 완화될 가능성은 있나요?
A. 시장 상황에 따라 조정 가능성은 있으나, 당분간은 강화 기조가 유지될 전망입니다.

 

 

627 부동산 대출 규제 마무리

이번 627 대출 규제는 단순히 대출을 줄이려는 목적이 아니라, 부동산 시장의 건전성 확보와 실수요자 보호에 중점을 둔 정책입니다.

 

수도권 내 주택 구입을 고민하는 분들은 대출 계획, 전입 요건, 실거주 증빙 등을 꼼꼼히 검토하셔야 합니다.

 

변화하는 금융 환경에 잘 적응하는 것이 결국 가장 큰 리스크 관리가 될 수 있습니다.