공인중개사 민법 무효사유 암기코드(불통착불, 시험 포인트)

공인중개사 민법 - 무효사유 완벽정리

공인중개사 시험에서 ‘무효사유’는 민법의 기초이자 자주 출제되는 핵심 단원입니다.
무효와 취소는 자주 혼동되지만, 본질적인 차이를 이해하면 문제풀이가 훨씬 쉬워집니다.

오늘은 “무효사유”의 개념부터 종류, 판례 포인트, 그리고 외우기 쉬운 암기코드까지 정리해볼게요.

 

 

1. 무효사유의 개념

무효란, 법률행위가 성립하더라도 처음부터 법률상 효력이 발생하지 않는 것을 말합니다.
즉, “처음부터 효력이 0”인 상태예요.

따라서 무효행위는 나중에 추인을 하더라도 원칙적으로 유효로 될 수 없습니다.
(단, 법이 특별히 인정한 경우 제외)

 

2. 무효사유의 암기코드: “불통착불”

공인중개사 민법에서 외워야 할 4대 무효사유는 다음과 같습니다.

① 불법행위
② 통정허위표시
③ 중대한 착오가 있는 경우
④ 불공정한 법률행위

이 네 가지를 묶어 “불통착불”로 기억하세요.
(불법, 통정, 착오, 불공정)

 

3. 각 무효사유별 정리

① 불법행위
법률행위의 내용이 강행법규에 위반되거나 사회질서에 반하는 경우,
그 행위는 무효입니다.

 

예: 뇌물계약, 불법 도박계약, 위조계약 등
→ 사회질서 위반으로 무효이며, 원상회복도 불가(불법원인급여)

 

② 통정허위표시
당사자 쌍방이 의사의 합치로 거짓 표시를 한 경우입니다.
예: 채권자에게 재산을 숨기기 위해 명의이전 계약을 꾸며서 체결한 경우
→ 당사자 간에는 당연히 무효
→ 단, 선의의 제3자는 보호됨

 

③ 중대한 착오
단순한 착오가 아니라, 중요한 부분에 대한 착오 + 중대한 과실이 있는 경우에는 무효가 됩니다.
즉, 착오이긴 한데 너무 부주의했다면(중과실) 취소가 아니라 무효로 처리됩니다.

 

④ 불공정한 법률행위
상대방의 궁박·경솔·무경험을 이용해 현저하게 불공정한 계약을 한 경우
→ 민법 제104조에 따라 무효
예: 시가 1억 원의 부동산을 3천만 원에 급히 팔게 한 경우 등

 

4. 무효행위의 효력

무효행위는 처음부터 효력이 없으며, 누구든지 언제든지 무효를 주장할 수 있습니다.
또한 법원이 직권으로도 무효를 판단할 수 있습니다.

 

무효행위는 ‘처음부터 없던 것’이므로,
원상회복의무는 발생하지 않거나, 부당이득의 법리에 따라 반환이 이루어집니다.

 

5. 무효행위의 전환

무효인 법률행위라도,
그 행위가 다른 유효한 법률행위의 요건을 갖추고 있으면 유효한 다른 행위로 전환될 수 있습니다.

예: 증여계약으로 쓴 계약서가 사실상 매매의 요건을 모두 갖춘 경우
→ ‘매매계약’으로 전환되어 유효로 볼 수 있음

 

6. 무효사유와 취소사유의 비교

무효 vs 취소는 시험 단골 비교입니다.

구분무효취소

효력	처음부터 효력 없음	처음엔 유효, 취소 시 소급 무효
확정시점	당연히 무효	취소권 행사로 확정
추인 가능 여부	원칙적 불가	추인 가능
제3자 보호	원칙적으로 불가	선의의 제3자는 보호
대표 사례	불법, 통정허위, 불공정 등	제한능력, 착오, 사기, 강박 등

 

7. 시험 포인트 정리

• 무효는 처음부터 효력 없음, 취소는 나중에 없던 일로
• 통정허위표시는 쌍방 공모 → 당연무효
• 비진의표시는 일방 거짓 → 상대방 악의 시 무효
• 불법원인급여는 반환청구 불가
• 불공정한 법률행위는 민법 제104조

 

8. 한눈에 암기 요약

무효사유 4대 원칙
“불통착불”
불법 - 통정허위 - 중대한 착오 - 불공정

 

효력 정리
무효 = 처음부터 0
취소 = 나중에 0

 

 

9. 자주 묻는 질문

무효사유란 무엇인가요?
→ 법률행위가 처음부터 효력이 발생하지 않는 사유입니다.

 

무효사유의 암기코드는 무엇인가요?
→ 불통착불 (불법, 통정허위, 착오, 불공정)

 

무효와 취소의 가장 큰 차이는 무엇인가요?
→ 무효는 처음부터 효력 없고, 취소는 유효하다가 나중에 없던 일로 됩니다.

 

불법행위란 어떤 경우인가요?
→ 강행법규나 선량한 풍속에 반하는 행위입니다.

 

불법행위의 효력은 어떻게 되나요?
→ 처음부터 무효이며, 원상회복도 불가한 경우가 많습니다.

 

통정허위표시의 의미는?
→ 당사자 쌍방이 합의하여 거짓 표시를 한 경우입니다.

 

통정허위표시는 누구에게 효력이 있나요?
→ 당사자 간에는 무효, 선의의 제3자에게는 대항 불가.

 

중대한 착오란 무엇인가요?
→ 중요한 부분의 착오이며, 표의자에게 중대한 과실이 있는 경우를 말합니다.

 

불공정한 법률행위란?
→ 궁박·경솔·무경험을 이용해 현저히 불공정한 계약을 한 경우입니다.

 

불공정한 법률행위는 언제 무효인가요?
→ 상대방이 이를 이용한 경우 무효입니다.

 

무효사유는 언제 주장할 수 있나요?
→ 언제든지 주장 가능하며, 소멸시효 적용 없음.

 

무효행위는 추인으로 유효화될 수 있나요?
→ 원칙적으로 불가능합니다.

 

법원이 무효를 판단할 수 있나요?
→ 네, 무효는 법원이 직권으로 판단할 수 있습니다.

 

무효행위의 전환이란 무엇인가요?
→ 무효행위가 요건을 갖추면 다른 유효행위로 전환되는 제도입니다.

 

비진의표시와 통정허위표시의 차이는?
→ 비진의는 일방 거짓, 통정허위는 쌍방 합의 거짓입니다.

 

무효행위 후 제3자가 개입하면 어떻게 되나요?
→ 원칙적으로 제3자에게도 무효 주장 가능.

 

무효와 무효취소는 같은가요?
→ 아니요. 무효취소는 ‘무효임을 전제로 취소하는 것’으로, 용어상 혼동 금지.

 

불공정행위와 착오의 구별은?
→ 불공정은 상대방의 이용행위, 착오는 본인의 착오입니다.

 

무효행위는 법률상 효력이 있나요?
→ 없습니다. 처음부터 무효로 간주됩니다.

 

공인중개사 시험에서 무효사유는 어떻게 출제되나요?
→ 주로 통정허위표시와 비진의표시의 비교, 불법원인급여, 불공정행위로 출제됩니다.

 

공인중개사 민법 무효사유 핵심정리

무효사유 암기코드: 불통착불

불법 - 통정허위 - 중대한 착오 - 불공정

 

효력: 처음부터 효력 없음 (소급무효 X)

시험포인트: 비진의표시와의 비교, 제3자 보호 여부, 불공정행위 요건