공인중개사 민법 취소사유 암기코드(무효 vs 취소)

공인중개사 민법 - 취소사유 완벽정리

민법에서 ‘취소’란 처음부터 무효인 것이 아니라, 일단 유효하게 성립한 법률행위가 나중에 일정한 사유가 발견되어 소급하여 무효로 되는 것을 말합니다.

즉, ‘효력은 있지만 나중에 없던 일로 만들 수 있는 행위’예요.

 

 

1. 취소사유의 개념

의사표시의 하자나 행위능력의 결함으로 인해, 법이 일정한 사람에게 취소권을 인정하는 경우를 말합니다.

▶ 대표적인 취소사유는 다음과 같습니다.

• ① 제한능력자의 법률행위 (미성년자, 피한정후견인 등)
• ② 착오에 의한 의사표시
• ③ 사기·강박에 의한 의사표시

 

2. 각 취소사유별 정리

① 제한능력자

미성년자나 피한정후견인 등은 법률행위를 스스로 완전히 할 수 없습니다.

이들의 법률행위는 원칙적으로 취소할 수 있습니다.

• 다만, 법정대리인의 동의를 받은 행위는 유효
• 동의를 받지 않은 경우, 법정대리인 또는 본인이 취소 가능
• 취소하면 처음부터 없던 일로(소급효)

예시 17세 미성년자가 혼자 계약서에 도장 찍고 전세계약을 했다면 → 나중에 부모가 그 계약을 취소 가능.

 

② 착오에 의한 의사표시

의사표시의 내용 중 ‘중요한 부분’에 착오가 있고, 표의자에게 중대한 과실이 없을 때에는 취소할 수 있습니다.

• 착오의 예: 매매대상, 금액, 성질 등을 잘못 알고 계약
• 단순한 계산 착오 등은 일반적으로 취소 불가
• 표의자의 중과실이 있으면 취소 불가

예시 A가 B의 땅을 100평이라 믿고 샀는데 실제로는 70평이었다면(중요부분 착오) → 취소 가능.

 

③ 사기·강박에 의한 의사표시

상대방의 사기(기망)나 강박(협박)으로 인해 의사표시를 한 경우, 표의자는 그 의사표시를 취소할 수 있습니다.

• 사기로 인한 계약: 거짓말이나 속임수로 계약하도록 만든 경우
• 강박으로 인한 계약: 해를 끼치겠다고 위협해 계약하도록 만든 경우
• 사기·강박 모두 ‘의사표시의 자유’ 침해로 인해 취소 가능

예시 B가 “이 토지는 곧 개발지역으로 지정된다”고 속여 A에게 비싸게 팔았다면 → A는 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있습니다.

 

3. 취소의 효과

• ① 취소하면 처음부터 무효가 된 것처럼 효력이 소멸(소급효)
• ② 당사자는 원상회복의무를 짐(서로 돌려줘야 함)
• ③ 제3자에게 대항 가능(단, 선의의 제3자는 보호되는 경우도 있음)

 

4. 취소의 제한

• ① 추인이 있으면 더 이상 취소할 수 없음
• ② 추인은 명시적(“그 계약 인정해”)이거나 묵시적(계속 이행 등)으로도 가능
• ③ 일정 기간 지나면 취소권 소멸

- 취소기간

• 추인할 수 있는 날부터 3개월 이내
• 의사표시가 있은 날로부터 10년 내 행사해야 함

 

5. 취소와 무효의 차이

구분	무효	취소
성립시 효력	처음부터 효력 없음	일단 유효
사유	법률상 금지, 중대한 하자	의사표시 하자, 제한능력 등
효과	당연 무효	취소로 소급 무효
확정시점	당연히 무효	취소권 행사 후 무효
제3자 보호	원칙적으로 불가능	선의의 제3자 보호 가능

 

6. 취소사유 요약 암기법

“제착사강” — 제한능력, 착오, 사기, 강박

▶ 이 네 가지가 민법상 대표적인 취소사유입니다!

 

 

7. 민법  취소사유 자주 묻는 질문

1. 취소사유란 무엇인가요?
   → 법률행위가 일단 유효하게 성립했지만, 일정한 하자가 있어 나중에 취소로 무효로 돌릴 수 있는 사유를 말합니다.
2. 취소사유와 무효사유의 차이는 무엇인가요?
   → 무효는 처음부터 효력이 없지만, 취소는 처음엔 유효하다가 취소하면 소급하여 무효가 됩니다.
3. 제한능력자의 행위는 언제 취소할 수 있나요?
   → 미성년자 등 제한능력자가 법정대리인의 동의 없이 한 법률행위는, 본인이나 대리인이 취소할 수 있습니다.
4. 착오로 계약한 경우 언제 취소 가능한가요?
   → 계약 내용의 ‘중요한 부분’에 착오가 있고, 표의자에게 중대한 과실이 없는 경우에만 취소할 수 있습니다.
5. 단순한 실수(예: 계산착오)도 취소되나요?
   → 단순 계산 착오 등 사소한 오류는 원칙적으로 취소사유가 되지 않습니다.
6. 사기·강박으로 한 계약은 어떻게 되나요?
   → 상대방의 속임수(사기)나 협박(강박)으로 계약했다면, 표의자는 계약을 취소할 수 있습니다.
7. 취소권은 누가 행사하나요?
   → 원칙적으로 법률행위를 한 본인 또는 그 법정대리인이 행사할 수 있습니다.
8. 취소하면 언제부터 무효가 되나요?
   → 취소하면 법률행위는 처음부터 무효였던 것처럼 소급하여 효력을 잃습니다.
9. 취소의 효과는 무엇인가요?
   → 원상회복의무가 발생합니다. 즉, 계약 이전 상태로 돌려줘야 합니다.
10. 취소 후 받은 이익은 돌려줘야 하나요?
    → 네. 당사자는 서로 받은 것을 반환해야 하며, 반환이 불가능한 경우에는 금전으로 배상해야 합니다.
11. 취소권은 언제 소멸하나요?
    → 취소할 수 있는 날로부터 3개월, 의사표시가 있었던 날로부터 10년이 지나면 취소권은 소멸합니다.
12. 추인이란 무엇인가요?
    → 추인은 처음에는 취소할 수 있었던 법률행위를 그대로 유효하게 인정하는 행위입니다.
13. 추인을 하면 더 이상 취소할 수 없나요?
    → 네. 한 번 추인을 하면 그 법률행위는 확정적으로 유효가 되어 취소할 수 없습니다.
14. 제3자는 언제 보호받나요?
    → 취소되기 전의 법률행위를 믿고 거래한 ‘선의의 제3자’는 보호받습니다.
15. 착오표시와 비진의표시는 어떻게 다르죠?
    → 착오는 본인이 잘못 알고 표시한 경우이고, 비진의표시는 본인이 진의 아님을 알면서 표시한 경우입니다.
16. 사기로 인한 계약과 허위표시는 차이가 있나요?
    → 사기는 상대방이 속여서 계약을 유도한 것이고, 허위표시는 당사자끼리 짜고 거짓 표시를 한 것입니다.
17. 취소권의 행사기간이 제한되는 이유는 무엇인가요?
    → 거래의 안정성을 위해 일정 기간 내에만 취소하도록 제한하는 것입니다.
18. 취소권은 구두로도 행사할 수 있나요?
    → 네. 구두나 서면 모두 가능하지만, 분쟁 예방을 위해 서면이 권장됩니다.
19. 공인중개사 시험에서는 어떤 형태로 출제되나요?
    → 주로 “착오와 사기·강박의 구별”, “무효와 취소의 비교”, “취소기간” 등이 객관식으로 출제됩니다.
20. 취소사유를 쉽게 외우는 방법은?
    → “제착사강” — 제한능력, 착오, 사기, 강박! 이 네 가지를 반드시 암기하세요.

 

 

핵심정리

✅ 취소사유 4대원칙 제한능력자 / 착오 / 사기 / 강박

✅ 취소효과 유효 → 취소 → 소급무효

✅ 취소기간 3개월 / 10년