공인중개사 민법 - 비진의표시란?(핵심 암기 방법, 시험 포인트)

공인중개사 민법 - 비진의표시 완벽정리!

공인중개사 시험에서 자주 출제되는 민법 핵심 개념 중 하나가 바로 비진의표시입니다.

이름은 어렵지만, 핵심 원리를 이해하면 문제풀이가 훨씬 쉬워집니다.

이번 글에서는 비진의표시의 의미, 요건, 법률효과, 그리고 통정허위표시·착오표시와의 차이까지 한 번에 정리해드립니다.

 

 

1. 비진의표시란?

표의자가 자신의 진짜 의사와 다르다는 것을 알면서 하는 의사표시를 말합니다.

다만, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때만 무효가 됩니다.

핵심 암기: “알·알·무” → 알고 표시, 알았으면 무효!

 

2. 성립 요건

• ① 표의자가 진의와 다른 표시를 ‘고의’로 함
• ② 상대방이 있는 의사표시일 것(예: 계약)
• ③ 상대방이 표의자의 진의 아님을 ‘알거나 알 수 있었을 것’ (악의 또는 과실)

→ 위 요건을 모두 충족해야 무효가 되고, 상대방이 선의·무과실이면 유효가 됩니다.

 

3. 법률효과

요건이 충족되면 해당 의사표시는 무효입니다. 하지만 상대방이 선의라면 그 표시가 유효로 인정됩니다.

또한 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다.

 

4. 통정허위표시와의 비교

구분	비진의표시	통정허위표시
표의자	일방만 진의 아님	쌍방이 합의해 거짓 표시
효력	상대방이 악의·과실이면 무효, 선의면 유효	당사자 간 당연 무효
제3자 보호	선의의 제3자 보호	선의의 제3자 보호

 

5. 착오에 의한 의사표시와의 비교

구분	비진의표시	착오표시
성질	무효(상대방 상태로 결정)	취소(표의자 과실로 결정)
요건	상대방의 악의·과실	중요부분 착오 + 중과실 없음
효과	무효	취소 가능

 

6. 예시로 쉽게 이해하기

예시 ① 장난계약
A가 농담으로 “그 차 1억에 살게요”라고 말함.
- B가 장난임을 알았거나 알 수 있었다면 → 무효
- B가 진심으로 믿는 게 정상이라면 → 유효

 

예시 ② 체면상 한 말
상사 권유에 못 이겨 “네, 매수하겠습니다.”라고 말했지만 살 마음이 전혀 없음.
- 상대방이 진의 아님을 알았거나 알 수 있었다면 → 무효
- 상대방이 몰랐다면 → 유효

 

7. 제3자 관계

비진의표시로 인한 무효는 선의의 제3자에게는 주장할 수 없습니다.

즉, 제3자가 진의 아님을 몰랐다면 보호받습니다.

 

8. 단독행위의 경우

비진의표시는 원칙적으로 상대방이 있는 의사표시에만 적용됩니다.

상대방이 없는 행위(예: 유언)에는 일반적으로 적용되지 않습니다.

 

9. 시험 포인트 요약

• 상대방이 선의라도 과실이 있으면 무효
• 통정허위표시와 구별: 쌍방 합의 여부 확인
• 착오표시와 구별: 착오는 취소, 비진의는 무효
• 제3자 선의 보호는 공통

 

10. 1분 암기 요약

비진의표시 = 일방 거짓 + 상대방 악의·과실 → 무효, 제3자 선의 보호

 

11. 셀프 테스트

1. 비진의표시는 표의자가 진의 아님을 몰라야 성립한다 → ❌
2. 상대방이 선의라도 과실이 있으면 비진의표시는 무효 → ⭕
3. 비진의표시와 통정허위표시는 모두 선의의 제3자에게 대항 불가 → ⭕
4. 비진의표시는 취소할 수 있는 법률행위이다 → ❌ (요건 충족 시 무효)

 

12. 초압축 키워드

👉 일방 거짓 - 상대방 악과 - 무효 - 제3자 선의 보호

 

 

자주 묻는 질문(FAQ 20)

1. 비진의표시란 무엇인가요?
2. 비진의표시가 되려면 어떤 요건이 필요한가요?
3. 상대방이 선의이면 유효인가요?
4. 상대방이 과실이 있으면 어떻게 되나요?
5. 비진의표시와 통정허위표시의 차이는 뭔가요?
6. 비진의표시는 언제 무효가 되나요?
7. 비진의표시의 제3자 효력은 어떻게 되나요?
8. 비진의표시는 취소할 수 있나요?
9. 비진의표시가 적용되지 않는 경우는?
10. 단독행위에서도 비진의표시가 인정되나요?
11. 착오표시와의 구별 포인트는?
12. 시험에서는 어떤 형태로 출제되나요?
13. 비진의표시는 형성권인가요?
14. 비진의표시의 입증책임은 누구에게 있나요?
15. 비진의표시의 효과는 언제부터 발생하나요?
16. 상대방이 진의 아님을 ‘알 수 있었음’은 어떤 의미인가요?
17. 비진의표시 후 제3자가 개입하면 누구 보호되나요?
18. 통정허위표시와 함께 문제로 나오면 어떤 순서로 판단하나요?
19. 비진의표시 관련 판례가 있나요?
20. 비진의표시를 기억하기 쉽게 암기하는 방법은?

 

요약 한 줄
비진의표시는 “일방이 거짓으로 표시했을 때, 상대방이 그 사실을 알거나 알 수 있었으면 무효”가 되는 법리입니다.

공인중개사 시험에서는 통정허위표시, 착오표시와의 비교문제로 자주 출제되니 반드시 함께 암기하세요!