사전청약이란?(사전청약제, 사전신청 자격, 당첨후 포기, Q&A)

3기 신도시 공공분양 아파트 대상으로 다시 도입된 사전 청약제!

오늘 파주 운정신도시와 양주 회천지구가 사전접수를 시작하네요.

이 시간 사전청약제에 대해 알아봅시다.

 

 

◈ 사전청약이란?

사전청약이란 민간 사업주체가 공공주택 특별법 등에 따라 공공택지 내에서 본 청약에 우선하여 입주자를 모집하는 방식입니다. 보통 청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 청약을 진행합니다.

사전청약에 당첨된 사람은 본 청약때까지 자격을 유지하기만 하면 100% 당첨됩니다.

이러한 사전청약을 진행하는 이유는 막연히 청약을 기다리는 무주택 실수요자들이 조기 당첨됨에 따라 청약 시장 과열을 차단하고 주택 수요를 제어하는 효과를 기대함에 따라 시행되고 있습니다.

 

◈ 사전청약 접수 방법은?

한국부동산원 청약홈(www.applyhome.co.kr)을 통한 인터넷 접수가 원칙이나, 정보취약 계층(고령자, 장애인 등)에 한하여 일반공급은 청약통장 가입은행에서, 특별공급은 사업주체가 별도로 정하는 장소에서 방문접수가 가능합니다.

 

◈ 사전청약 자격 요건과 판단 기준시점은 어떻게 되나요?

사전청약 자격은 특별공급, 일반공급 자격 요건과 동일하며, 청약자격 판단 기준일은 사전당첨자 입주자 모집 공고일입니다. 사전청약 시점에서 해당 주택건설지역에 거주 중이라면 거주기간 요건을 충족하지 않아도 사전청약 신청이 가능하나, 이 경우 입주자 모집공고일까지 거주기간 요건을 충족해야 합니다.

또한 무주택 세대 구성원 요건은 사전청약 입주자모집 공고일로부터 본 청약 입주자 모집공고일까지 유지해야 합니다.

최종 공급계약 체결 전 자격확인 과정에서 거주기간을 충족하지 못하거나, 세대 내에서 사전당첨자 모집공고일 이후 추가로 주택을 소유한 사실이 확인되면 사전당첨은 취소됩니다.

 

◈ 공공, 민간 등 사전청약을 동시에 여러 개 신청할수 있나요?

당첨자 발표일이 동일한 일반청약 및 사전청약 단지를 동시에 여러 곳을 신청하는 것을 모두 무효 처리됩니다.

이에 따라 민간 사전청약은 한 개 단지만 신청 가능(발표일 동일)하며, 당첨자 발표일이 다른 공공 3차 사전청약 또는 발표일이 다른 일반청약과 중복 신청은 가능합니다.(발표일 기준으로 선 당첨만 인정)

 

◈ 민간 사전청약에 당첨된 경우 본 청약 전까지 다른 주택에 청약을 신청할 수 있나요?

청약통장을 사용하여 민간 사전청약의 당첨자로 선정된 경우 동일한 통장으로 다른 주택의 사전청약 및 일반청약을 신청할 수 없습니다. 다만, 사전당첨자 지위를 포기한 경우, 지구계획 변경 등으로 사업 추진이 어렵게 되어 사전당첨자 선정이 취소되는 경우, 부적격으로 사전당첨자 선정이 취소된 경우(부적격으로 인한 청약 제한 기간 경과 이후)에는 해당 통장으로 다른 주택의 사전청약 및 일반청약을 신청할 수 있습니다.

 

◈ 공공 사전청약에 당첨된 경우와 민간 사전청약에 당첨된 경우의 차이점

민간 사전청약의 사전당첨자로 선정된 자와 그 세대 구성원은 다른 주택의 공공·민간 사전청약을 신청할 수는 없으나, 사전당첨자 지위를 포기하는 경우에는 제한 없이 청약을 신청할 수 있습니다. 공공 사전청약의 입주예정자로 선정된 자와 그 세대 구성원은 공공·민간 사전청약을 신청할 수는 없으나, 일반 분양주택(분양전환 임대주택 포함)의 청약은 신청할 수 있습니다.

 

◈ 사전청약 당첨자는 어디서 선정하나요? 동·호수 결과도 같이 나오나요?

특별공급 및 일반공급 사전당첨자 선정은 한국 부동산원에서 실시하며 동·호수 배정은 향후 본 청약 당첨자와 함께 한국부동산원에서 실시합니다.

 

◈ 사전청약 당첨 시 재당첨 제한, 전매제한은 어떻게 되나요?

사전당첨자는 본 청약 당첨자 발표일을 기준으로 재당첨 제한, 전매제한을 적용받게 됩니다.

전매제한기간은 본 청약 입주자 모집공고 시 별도 안내됩니다.

 

◈ 사전청약 주택은 예비입주자를 선정하나요?

별도의 예비입주자는 선정하지 않습니다.

다만, 사전 공급계약 이후 미분양·미계약·사전 당첨 지위 포기 및 부적격 당첨 등으로 인한 잔여물량은 향후 본 청약 공고에 포함하여 공급합니다.

 

◈ 사전청약 당첨자로 선정되면 계약 체결은 어떻게 하나요?

사전당첨자로 선정된 자는 사업주체의 적격 여부 확인을 거친 후 사전공급 계약을 체결하며 이때 별도의 계약금은 납부하지 않습니다.

향후 본 청약 입주자 모집공고 전 시행사(사업주체) 개별 안내 등을 통해 본 청약에 대한 최종 계약 의사 확인이 진행되며, 본 청약 의사를 확정한 사전당첨자는 본 청약 당첨자와 함께 동·호수 배정을 위한 추첨 후 공급계약이 체결됩니다.

 

◈ 사전당첨자 모집시 분양가격 산정방법

사전당첨자 모집 시 분양 가격(추정분양가)은 사업주체가 마련하는 건축설계안을 바탕으로 분양가 상한제 심사방식과 유사하게 산정되며, 사전청약 시점에서 산정은 불가능한 항목은 "추천 분양가 검증 매뉴얼"에 따라 산정됩니다.

사업주체는 "추정분양가 검증 매뉴얼"에 따라 분양가 심사자료를 작성하고, 주택도시보증공사(HUG)의 추정분양가 검증위원회에서 관련 법령 및 매뉴얼에 따라 추정분양가의 적정성을 검증할 계획입니다.

 

◈ 실제 분양가의 확정되는 시점은 언제이며, 추정 분양 가격 대비 가격이 얼마나 달라지나요?

실제 분양가는 본 청약 시점에서 지자체의 분양가심사위원회 심의를 거쳐 확정되며, 사전 당첨자가 청약에 대해 최종 의사 결정을 할 수 있도록 사업주체는 본 청약 입주자모집 승인 신청 15일 전까지 실제 분양가를 확정하여 안내됩니다.

본 청약 시점에서 확정분양가는 추정분양가 산정 이후 설계 및 인허가 변경, 기본형 건축비 변동, 물가 상승 등에 따라 달라질 수 있으며, 추정 분양가 대비 확정분양가가 얼마나 달라지는지 개별 사업단지, 주택시장 상황 등에 따라 상이하여 예측에 한계가 있습니다.

 

◈ 사전청약 시 소득요건 등이 충족됐으나 본 청약시 연봉 상승 등으로 소득여건 등이 기준을 초과할 경우 어떻게 되나요?

사전청약은 사전당첨자 모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득 및 자산 요건을 추가로 심의하지 않습니다.

 

◈ 사전청약 당첨 이후 세대분리 통합, 혼인 등으로 세대원이 변경된 경우 주택 수 판정을 위한 세대원 기준은?

사전청약 모집공고일 이후 혼인·생업상 사전 등으로 사전 당첨자의 세대구성원이 변경된 경우 본 청약 입주자모집공고일 당시 세대구성원을 기준으로 주택 수를 판정하여야 합니다.

 

◈ 사전청약에 당첨된 이후 상속·혼인의 사유로 주택을 추가로 소유하게 되는 경우 사전당첨 자격 인정이 가능한가?

사전청약 모집공고일 이후 사전당첨자 및 그 세대원이 상속을 원인으로 주택을 추가로 취득하게 된 경우에는 주택 수 유지 의무의 예의로 인정이 가능하나, 상속 외의 사유(혼인·증여 등)로 주택을 추가 취득한 경우에는 예외가 인정되지 않습니다.

 

◈ 사전당첨자 모집공고일로부터 해당 지역에 거주하기 시작한 사전당첨자가 이후 계속하여 1년간 해당지역에 거주하다가 본 청약 입주자모집공고일 이전 타 지역으로 이주한 경우 사전당첨 자격은 유효한가?

사전청약 모집공고일 당시에는 거주기간을 충족하지 못하였으나 해당 지역에 거주하고 있었고, 본 청약 입주자모집공고일까지 거주기간을 충족한 이력이 있으므로 본 청약 입주자모집공고일 현재 해당지역에 거주하지 않더라도 거주기간을 충족한 것으로 인정됩니다(단, 연속하여 거주한 기간만 인정)

 

◈ 사전당첨자의 지위는 양도가 가능한가?

사전당첨자 지위는 원칙적으로 양도가 불가능하지만 사전당첨자의 사망으로 인한 상속인 경우에 한하여 예외적으로 허용됩니다.