전세나 월세로 거주하면서 근로장려금을 신청하려는 분들이 가장 헷갈려하고 걱정하는 부분이 바로 “전세보증금이나 월세보증금도 내 재산으로 잡혀서 탈락할까?”입니다.
결론부터 말씀드리면 “전세나 월세에 살아도 근로장려금을 받을 수 있지만, 보증금은 국세청 재산 평가에 100% 반영”됩니다.
특히 국세청은 임대차계약서상의 실제 전세금뿐만 아니라 주택 기준시가의 일정 비율로 계산하는 ‘간주전세금’ 규정을 두고 있어, 어떤 금액이 내 재산으로 책정되는지 정확히 알아야 감액이나 탈락을 피할 수 있습니다. 오늘 포스팅에서는 전세보증금의 재산 반영 기준, 간주전세금 계산법, 전세대출금 차감 여부까지 완벽하게 정리해 드립니다.
⏱️ 핵심 내용 3줄 요약
- 재산 반영 원칙: 전세보증금과 월세보증금은 가구원 전체 재산(2억 4,000만 원 미만 기준)에 전액 합산
- 간주전세금 적용: 일반 타인 주택 임차 시 **[주택 기준시가(공시가격) × 55%]**와 [실제 전세보증금] 중 적은 금액을 재산으로 인정
- 전세대출 차감 불가: 은행에서 전세대출을 1~2억 원 받았더라도 부채는 재산에서 차감되지 않음
1. 전세보증금 재산 산정 방식: ‘간주전세금’이란?
국세청은 근로장려금 신청자의 전세보증금을 평가할 때 행정 편의와 신청자 보호를 위해 ‘간주전세금’ 제도를 운영합니다.
| 구분 항목 | 세부 산정 기준 | 적용 예시 |
| 일반 임차 (타인 주택) | 기준시가 × 55% vs 실제 계약서 보증금 중 적은 금액 적용 | 공시가 3억 원 아파트에 전세 2억 거주 시 ➔ 간주전세금 1억 6,500만 원으로 평가 |
| 직계존비속 주택 임차 | 부모님, 자녀 등 가족 소유 주택 임차 시 무조건 기준시가 100% 적용 | 실제 보증금을 적게 냈더라도 해당 주택 공시가격 전액을 재산으로 간주 |
| 상가 및 오피스텔 | 주거용 오피스텔도 동일하게 기준시가 55% 또는 실계약액 중 적은 금액 적용 | 업무용이 아닌 실거주 확인 시 적용 |
2. 실제 전세보증금이 간주전세금보다 적다면? (임대차계약서 제출)
기본적으로 국세청 시스템은 주택 기준시가의 55%를 간주전세금으로 자동 계산합니다. 하지만 실제 낸 보증금이 간주전세금보다 훨씬 적은 경우(예: 반전세, 보증부 월세)에는 신청자가 직접 증빙 서류를 제출하여 재산 평가액을 낮출 수 있습니다.
💡 실제 보증금 인정받는 3단계 절차:
1. 홈택스/손택스에서 자동 산정된 간주전세금 확인
2. 실제 보증금이 더 적은 경우: 확정일자가 찍힌 '임대차계약서 사본' 첨부 제출
3. 국세청 담당자가 확인 후 실제 보증금 액수로 재산가액 재조정 (유리한 금액 적용)🚨 주의: 가족(부모님 등) 집을 빌린 경우 실제 계약서 불인정!
본인이나 배우자의 직계존비속(부모, 조부모, 자녀) 소유 주택에 거주하는 경우에는 실제 전세계약서를 제출하더라도 인정되지 않으며, 주택 기준시가의 100%가 고스란히 재산으로 잡히므로 주의하셔야 합니다.
3. 전세자금 대출금은 재산에서 빼줄까? (가장 많이 하는 착각)
많은 전세 세입자분들이 “전세금 2억 원 중 1억 6천만 원이 은행 대출이니 내 순재산은 4천만 원 아닌가요?”라고 질문합니다.
- 대출금 차감 불가: 근로장려금 재산 요건 심사 시 전세자금 대출, 신용대출, 담보대출 등 모든 금융 부채는 일절 차감되지 않습니다.
- 실제 적용: 대출 여부와 상관없이 평가된 전세보증금 전액(또는 간주전세금)이 그대로 내 재산으로 합산됩니다.
4. 재산 합계액별 감액 및 지급 기준
전세보증금에 예금, 승용차 시가표준액 등을 모두 합산한 금액이 최종 재산 기준선이 됩니다.
💡 가구원 전체 재산 합계액에 따른 지급 비율 (2026년 기준):
- 1억 7,000만 원 미만: 산정된 근로장려금 100% 전액 지급
- 1억 7,000만 원 이상 ~ 2억 4,000만 원 미만: 산정 장려금의 50% 감액 지급
- 2억 4,000만 원 이상: 근로장려금 지급 대상 제외 (탈락)- 예시: 전세 간주전세금이 1억 5,000만 원이고 통장 예금이 3,000만 원 있다면 총 재산은 1억 8,000만 원이 되어 장려금의 50%만 지급됩니다.
5. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 월세 살고 있는데 월세보증금도 재산에 들어가나요?
A. 네, 월세 보증금(예: 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원)도 재산으로 합산됩니다. 국세청 간주전세금(기준시가 55%)이 높게 잡혔다면, 월세 계약서를 제출하여 실제 보증금 1,000만 원으로 낮춰 적용받을 수 있습니다.
Q. 전세 재산 평가 기준일은 언제인가요?
A. 신청 전년도 6월 1일 기준으로 거주하고 있던 주택의 임차 현황을 기준으로 판단합니다.
Q. LH/SH 청년 임대주택이나 행복주택 전세보증금도 포함되나요?
A. 네, 공공임대주택 보증금도 동일하게 재산으로 합산되지만, 보통 공공임대는 보증금이 저렴하므로 계약서 제출을 통해 실제 납부한 보증금으로 인정받는 것이 훨씬 유리합니다.
6. 공식 신청 및 계약서 제출 채널
- 국세청 홈택스 공식 누리집: hometax.go.kr
- 스마트폰 모바일 앱: 국세청 손택스
- 전세계약서 첨부 제출: 홈택스 ➔ [장려금 신청] ➔ [신청서 수정/증빙자료 제출]
- 장려금 전용 상담 콜센터: ☎️ 1566-3636 / 국세상담센터 ☎️ 1267. 마치며
전세나 월세로 거주 중이더라도 간주전세금(공시가 55%)과 실제 보증금 중 유리한 금액을 적용받아 전체 가구 재산이 2억 4,000만 원을 넘지 않는다면 근로장려금을 충분히 받으실 수 있습니다.
만약 국세청에서 임의로 산정한 간주전세금 때문에 재산 기준이 1.7억 원이나 2.4억 원을 아슬아슬하게 넘겼다면, 확정일자가 날인된 임대차계약서를 꼭 첨부 제출하여 불필요한 감액을 방어하시기 바랍니다!